Аванс или задаток? Что лучше?

Ну, вообще-то, на столь общий вопрос можно дать лишь такой же общий ответ - в соответствии с законом и с Вашими интересами.

Соглашением о задатке в рамках закона могут быть предусмотрены или не предусмотрены различные условия... в зависимости от того, что именно нужно той или иной стороне. Интересы покупателя и продавца не тождественны, потому и задачи при заключении соглашения разные.
Вы уточните что именно Вас интересует.

Аванс или задаток?
Соглашение об авансе в чистом виде применительно к сделке с недвижимостью на вторичном рынке жилья (предполагаю, что Вас именно это интересует) вообще смысла не имеет; аванс с неустойкой за нарушение обязательств покупателя более выгоден для продавца; задаток в условиях растущего рынка больше гарантирует интересы покупателя.

Да и еще... заключение подобных соглашений является очень важным моментом. Оговаривются действия сторон в случае неисполнения обязательств, предусматривются меры по проверке "чистоты" квартиры, оговариваются сроки, место и форма проведения сделки... все это не формальности, а весьма существенные моменты, несерьезное отношение к которым иногда влечет за собой финансовые убытки и срывы сделок.

Вот только если вы покупаете жилую недвижку, то надо понимать, что договор купли-подажи жилой недвижки заключён с момента госрегистрации. А аванса по незаключённому договору не бывает :)

в моем посте, по-моему, о другом написано :)

Я описался :(
Хотел сказать, что задатка по незаключённому договору не бывает. Ну и, раз уж об этом пошла речь, добавлю, что какие-либо оплаты по предварительному договору считаю неосновательным обогащением со всеми вытекающими :)

не согласен с выводами, речь идет о задатке, как о способе обеспечения исполнения обязательства, состоящего в заключении основного договора купли-продажи, момент заключения основного договора не играет здесь роли. И причем здесь неосновательное обогащение? Не считаете наличие предварительного договора в простой письменной основанием?

Сорри за

Предметом предварительного договора может быть только и исключительно обязательство заключить в будущем некий договор на определенных условиях.

Это обязательство никак не может быть связано с платежами.

Единственная цель предварительного договора - обязать заключить основной договор в будущем на условиях, определенных предварительным договором. При этом по воле одной из сторон, в силу закона, неисполнение обязательства по предварительному невозможно (за исключением указанных в законе случаев). Здесь нет какого-либо основания для обеспечения обязательства.

В предварительном договоре имеет смысл прописывать размер и порядок оплаты по основному договору (если договор возмезден), но сами обязательства по оплате возникают на основании основного договора, а не предварительного.

Вот только не стоит забывать о п.1 ст. 380. Особенно слова: "в счет причитающихся с нее по договору платежей". Поскольку в предварительном договоре отсутствуют какие-либо платежи, то задаток неприменим к обеспечению предварительного договора.

я понимаю приведенную цитату так: поскольку по основному договору предусматриваются платежи, то сумма выплаченного задатка будет учтена при окончательных расчетах по основному договору. И никак иначе. Похоже, что Вы в принципе отрицаете возможность существования такой конструкции, как задаток.

зы: очень извиняюсь, но дальше спорить желания нет , останемся при своих.

+ 1, задаток вообще не есть форма расчетов, не платеж в привычном понимании этого слова, другими словами.

Не, не буду разворачивать, неинтересно - факт. За ссылку серьезно - спасибо! Было интересно - прочитал очень внимательно. Местами плакал, особенно про "регистрацию задатка в учреждении юстиции".
Если серьезно - в своем мнении упрочился и его не изменил. Кто-то там хорошо сказал: "хочешь сорвать сделку -позови юриста" - не так уж не прав, чертяка....

зы: автор темы, видимо, почитал-почитал...и решил ничего не покупать...

Если бы вы внимательно прочитали чуть дальше первой страницы того обсуждения, то увидели бы, что обсуждение очень быстро перешло на общую тему: может ли задаток быть обеспечением к предварительному договору. Без какой-либо привязки к заглавному вопросу темы.

Так что повторюсь со своим мнением: поскольку задаток может выступать лишь как обеспечение для договора, в котором имеется денежное обязательство, а в предварительном договоре имеет ровно одно обязательство: заключить договор в будущем. Таким образом, даже если в предварительном договоре и написать что-то про задаток, то это "что-то" не будет задатком в смысле ст. 380, а будет лишь непредусмотренным ГК способом обеспечения договора.

Всё же, предлагаю каждому остаться при своём мнении, а то здесь будет такое же бурное обсуждение, как и в той ссылке :)

Может я не знаю Ваших законов. А у нас (из практики): продавали землю, написали предварительный договор о том, что после регистрации земли в Земельной книге покупатель обязуется в течении 90 дней после этого купить эту землю по цене ---- долларов США. Покупатель при этом дал задаток - зеленую двадцатку...
Через месяц покупатель умер. Его наследники не хотели покупать землю, но пришлось заставить - наследство они приняли полностью-то:))

В чем смысл предварительного договора - обе стороны привязываются к будушей (несостоявшейся) сделке финансово. И желательно, нешутейно.
Забыл добавить: если бы мы не выполнили условий пред. договора, то отплатили бы Покупателю обратно уже 2-кратном размере (у нас так по Гражданскому закону), т.е. уже не двадцатку, а "кьянз миль" (франц.), т.е. сороковник штук.

Очень спорное утверждение.

Договор это прежде всего не противоречащая закону 2х сторонняя сделка участники которой пришли к взаимовыгодному соглашению.

Государственная же регистрация это всего лишь форма закрепления сделки с недвижимостью с целью внесения об этой сделке данных в гос реестр недвижимости. Тоесть отсутствие самой по себе гос регистрации не отменяет заключенного договора по недвижимости. Ибо стороны уже пришли к соглашению и совершили сделку.

В договорах касающихся перехода прав на недвижимость как правило указывается сторона на которую возлагаются обязанности по подачи пакета документов о сделке в органы регистрации. И неисполнения данных требований стороной может повлечь расторжение договора только по требованию другой стороны сделки.
К примеру если покупатель расплатился за недвижимость но не подал документы на регистрацию сделки это прежде всего его дело. Продавец же получив деньги вполнедоволен и скорее всего уж явно не пойдет в судебные инстанции с требованием о расторжении сделки.
Покупатель же действительно нарушит законодательство о регистрации и не сможет стать полным собственником имущества до гос оформления, так как просто не будет иметь на руках свидетельства на право собственности.

Однако повторю, что договор первичен и говорить о том, что он не заключен до гос регистрации сделки просто некорректно.
Кстати сказать продавец получив сумму или ее часть, в том числе задаток, может подать в суд иск о понуждении покупателя исполнить условия договора - регистрацию его в органах ФРС. А не иск о понуждении заключения договора нетак ли?

Теперь о предварительных договорах.

Обычно абсолютно ненужные, даже вредные документы. Почти деклорация и ничего более.
Куда проще составить основной договор с отлажение срока исполнения, либо оговорить в нем рассрочку платежа после момента перехода собственности.
Тогда и залоговое обязательство пойдет к основному договору и проблем с головной болью можно будет избежать.

Вобщем господа всегда полезно обращаться к профессионалам в той или иной области права и заплатив определенную сумму чуствовать себя уверенно, возложив на них обязанность по подготовке документов гарантирующих чистоту сделки и ее выгоду для вас.

Предлагаю немного почитать ГК. Особенно ст. 558. И, до кучи, ст. 574. После этого предлагаю подумать на тему того, что про вас думают другие :)

шикарный совет; автор, надеюсь так и поступил, не став читать здесь некоторые посты.

Ст. 558 понятно, а Ст. 574 к чему?

а она про дарение
мало ли как человек отчудить недвижку хочет :)

А-а... ...мы всю тему о продаже говорили. Да и не применимо к дарению понятие задатка.

Да просто товарищ меня увидил своим утверждением о том, что договор по жилой недвижке считается заключённым с момента подписания, а госрегистрация была или нет - уже неважно. Вот и я предложил ему заняться самообразованием

Уже без всякой связи с задатком...

Умница это я и имел в виду.


Право собственности в данном случае возникшее по сделке подлежит гос регистрации ч. ст 131 ГК.
Безусловно я не собираюсь оспаривать правоту авторов указавших на статьи ГК в том числе и ст. 558.

Более того напомню про часть 3 статьи 433 и .....

Но я то имел в виду нечто другое. А именно момен с которого стороны практически неимеют возможности отказаться от взятых на себя объязательств по сделке пусть даже она и не прошола стадии регистрации, а следовательно является незаключенной.
Именно со стади подписания договора у сторон появляются объязательства по его исполнению и требованию его исполнения. Не секрет, что, как я уже отмечал, обязанности по подаче документов на гос регистрацию сделки чаще всего ложаться на одну из сторон (разумееться если это оговорено договором) именно в момент подписания данного договора.

А далее если регистрация не проводиться по вине стороны обязанной по договору осуществить подачу документации в органы регистрации то как вы знаете в действие вступает часть 3 ст 165 ГК.

Хотя конечно, надо было изъясняться более правильно и пост особенного значения для темы не имел, а следовательно можно было его и вовсе не постить.)

Данное утверждение прозвучало повторно, потому хотелось бы возразить, дабы у неискушенного читателя не возникло превратного представления о порядке регистрации договоров купли-продажи жилой невижимости. Данный договор подается на регистрацию двумя сторонами договора, либо их законными представителями. И за свою многолетнюю практику я не встречал ни одного договора к-п, где было бы оговорена обязанность одной из сторон по подаче договора на ГР. Такова ситуация в Москве и МО и некоторых других регистрационных округах - Тула, Питер, Владимир, Липецк, Кострома... по всем регионам, конечно, знать не могу, однако сильно сомневаюсь, что где-то ситуация может отличаться, ибо закон о гос. регистрации распространяет свое действие на всю территорию РФ.

Для неискушенного читателя разъяснения конечно не лишние и ремарка ценная.
Но искушенному я надеюсь, не следует разжевывать. Я ведь написал - (разумеется, если это оговорено договором) не так ли?
Поэтому, безусловно, опираясь на требования ч.1. ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» которая дословно звучит как -
1. Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом……

Далее все просто в договоре указывается обязанность одной из сторон регистрировать сделку в органах ГР ну и конечно на дальнейшие действия эта сторона становиться представителем 2й стороны. Чаще всего такой стороной становиться – покупатель, действующий от своего лица и от лица продавца по доверенности от него.
По этому я не вижу основания для возражения, так как нет разногласий. А за дополнения конечно спасибо.

Моя ремарка является не дополнением, а поправкой. А основания для возражения очень простые - ФРС НЕ принимает на регистрацию договор от одной стороны согласно описаной Вами схеме. И уже несколько лет МКРП, УЮ по регистрации прав..., а теперь ФРС не принимает НИ В КАКОМ ВИДЕ поручение на регистрацию от одной стороны договора другой - ни в договоре, ни нотариальной доверенностью. Это совершенно точно так в названных мной регионах. Если у Вас есть сведения, что в каких-то регионах практика иная, было бы очень интересно узнать - где именно.